東京の賃貸オフィスの相場価格と賃料の決まり方の基本

■賃料の決まり方

ビルのオーナーはどのような尺度からビルの賃料坪単価を決めているのでしょうか。
単に収益が上がればよいではなく、長期的に安定経営をしていくための経営の視点とテナントとして入るユーザーの視点やトレンド、さらに現代では省エネやBCP対策や法令遵守といった社会的な視点まで踏まえなくてはなりません。
そのため、多くのオーナーは不動産コンサルタント会社や不動産活用を行う不動産会社などと相談しながら決定するのが一般的です。
地域における不動産賃貸マーケットの動向を把握し、賃料相場や空室率、供給動向や賃貸ニーズのトレンドのリサーチをはじめ、社会情勢や景気動向なども踏まえて決定しています。
また、オフィスビル経営においては長期的な修繕計画やリニューアルなどの工事計画の予算も踏まえ、日々の管理における消防法や建築基準法、ビル管理法をはじめとする法令の遵守をするための管理コストや日常の清掃や設備保守・警備などのビルメンテナンス業務のコストもかかるため、そうした予算も賃料に反映させていくことが求められます。
さらに竣工年数やビルのグレードや設備の充実度、駅からの距離、何駅何路線が徒歩圏かといった交通アクセスなども踏まえて、需給動向を精査しながら決定されているのです。

■千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の平均賃料

共益費込みの坪単価賃料を事務所の規模ごとにご紹介します。（2019年7月現在）

・千代田区
千代田区は日本の首都機能が集中し、丸の内や大手町エリアは日本の経済・金融の中心地としてオフィス街が広がっており、事務所供給量も豊富です。
官庁関連や金融関連の企業を中心に賃貸ニーズが高くなっています。

20坪以下14,333円
20～30坪14,270円
30～50坪16,805円
50～100坪21,787円
100～200坪26,635円
200坪以上36,250円

・中央区
中央区は東京駅をはじめ、成田空港や羽田空港へのアクセスにも便利でステータスも高いことから企業の本社や東京支店や営業所が豊富です。
中でも銀座エリアは企業のブランドイメージがよく、アパレル系や美容系、ブライダル関連の企業の本社をはじめ、あらゆるジャンルの企業からニーズが高いです。

20坪以下15,658円
20～30坪15,933円
30～50坪16,934円
50～100坪19,578円
100～200坪22,096円
200坪以上25,921円

・港区
港区は最先端の超高層オフィスビルから、比較的使い勝手のよい中小のオフィスビルまで多彩な事務所が揃います。

20坪以下17,416円
20～30坪18,498円
30～50坪18,624円
50～100坪22,904円
100～200坪262,28円
200坪以上35,631円

・新宿区
新宿区は日本を代表するビジネス・商業エリアであり、新宿駅の西側は高層オフィスビルや大型の貸事務所が立ち並んでいます。
新宿駅の東側の新宿御苑エリアにおいては、駅から離れるほど賃料相場が安くなる傾向があります。

20坪以下13,658円
20～30坪14,890円
30～50坪15,025円
50～100坪17,947円
100～200坪24,999円
200坪以上24,666円

・渋谷区
渋谷区は渋谷駅を中心に若者に人気がある商業・ビジネスエリアで、情報通信産業を中心にベンチャー企業やスクールなど、最先端企業や集客力を活用したい業種に人気です。

20坪以下17,887円
20～30坪20,023円
30～50坪21,007円
50～100坪23,980円
100～200坪37,110円
200坪以上36,875円

■目黒区・品川区・豊島区・文京区・台東区の平均賃料

共益費込みの坪単価賃料を事務所の規模ごとにご紹介します。（2019年7月現在）

・目黒区
目黒区は高級住宅街やハイセンスといったイメージがあり、街の印象がよい一方で、賃料相場は比較的お得なエリアです。

20坪以下15,700円
20～30坪14,294円
30～50坪14,110円
50～100坪18,269円
100～200坪21,062円
200坪以上24,333円

・品川区
品川区は新幹線が利用できる品川駅をはじめ、東京にも横浜など神奈川方面とのアクセスもよく企業本社も数多くあります。
新たに増え続ける高層オフィスビルが連なる大崎エリア、高層オフィスビルや大型貸事務所が多く新たに開発されたビジネスゾーンの天王洲・品川シーサイドエリアが人気です。

20坪以下11,864円
20～30坪11,572円
30～50坪13,429円
50～100坪14,113円
100～200坪13,383円
200坪以上22,500円

・豊島区
豊島区は池袋駅を中心とした商業・ビジネスエリアで、埼玉や神奈川方面とのアクセスもよいので、地方企業の東京拠点として貸事務所を求められる傾向が少なくありません。

20坪以下11,946円
20～30坪13,284円
30～50坪15,084円
50～100坪17,078円
100～200坪23,046円
200坪以上26,371円

・文京区
文京区は文教エリアであり、大学などの教育関連施設や医療機関が豊富です。
そのため、印刷や出版関連企業や教育・医療関連企業からの賃貸ニーズが高いです。

20坪以下11,021円
20～30坪10,864円
30～50坪11,120円
50～100坪12,524円
100～200坪18,000円
200坪以上20,750円

・台東区
台東区は千代田区や中央区に隣接する中心部にありながら、比較的賃料相場が低いため、コストパフォーマンスに優れています。

20坪以下11,507円
20～30坪12,157円
30～50坪11,457円
50～100坪12,639円
100～200坪15,286円
200坪以上12,000円